美的置业赴港IPO 招股书中隐藏了什么筹码？

去年12月初，有消息称美的系成员企业美的置业，正讨论2018年赴港IPO上市的事宜，如今时过半年，传言成真。

5月31日，美的置业控股有限公司向港交所递交IPO招股书，正式进击香港资本市场。据估算，截至今年3月31日，美的置业的物业权益总值为950.13亿元。目前，公司法定股本增至20亿港元，分为20亿股每股面值1港元的股份。

从美的置业招股书中，多少可窥见这家地产公司的发展姿态。

第二阶段“规模提升”

2015年至2017年，美的置业的合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%，2018年前三月已实现合约销售额为141亿元。

从近三年的业绩来看，美的置业显然正在实现其“规模提升”的第二阶段目标。美的置业官网显示，2010-2015年为美的置业的“第一阶段全国快速布局”，2016-2020年则是“第二阶段规模提升”。

美的置业总裁赫恒乐曾在接受媒体采访时透露，2018年美的地产在广东区域的销售可达150亿元，江苏、浙江、湖南、河北等几个大区域也能达到100亿，因此预计2020年将实现千亿销售目标。

观点地产新媒体查阅招股书了解，在美的置业的业务营运中，主要包含了三个方面，分别为物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及营运。

截至2018年3月31日，美的置业物业开发项目组合有117个项目，分布于国内34个城市，此外还通过合营企业及联营公司参与了24个项目，于2018年3月31日土地储备的建筑面积为3310万平方米。2017年，公司物业开发及销售所产生的收益增至173.3亿元。

2015到2017年，美的置业的收益分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元。同期，其利润及综合收益总额分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元;毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%，净利率分别为4.6%、8.3%、10.7%。

从布局来看，美的置业项目主要分布于珠三角、长三角、长江中游、环渤海、中国西南5个区域。市场人士分析，美的置业把主战场放在了京广线以东。

截至2018年3月31日，美的置业于珠三角的项目体量最大，拥有39个项目，总土储840万平方米，占比33.33%;而其中位于佛山的项目数量为28个，包括美的翰诚、佛美的广场、美的御海东郡等。

资料还显示，美的置业重点布局二三线城市的中高端市场。2015年至2017年，该公司平均土地成本为每平方米1487元、1370元、1471元。

在周转上，视乎项目规模、复杂程度的不同，美的置业从取得相关土地使用权一般需24至36个月完成。一般来说，在收购相关地块后约6至8个月之内，项目就会进行预售。

物业与智慧家居

另一方面，美的置业的物业管理服务业务，主要由附属公司美的物业管理提供，该公司于2016年12月于国内新三板挂牌，目前美的物业的管理面积达1660万平方米。

而在商业物业的投资及营运中，美的置业持有佛山美的新都荟广场、株洲美的时代广场等物业。截至今年3月31日，其投资物业的总建筑面积为13.23万平方米。

除此之外，美的置业还拥有徐州丽枫酒店，以及佛山美的鹭湖森林度假区文旅项目等资产。据悉，鹭湖森林度假区是美的置业旗下唯一的文旅项目，包括4间主题酒店、主题公园及游乐园等。

值得注意的是，美的置业也开始参与城市更新，目前持有邯郸东部美的城项目。据悉，该项目为住宅综合体项目，于2017年1月份获得，预计建筑总面积54.07万平方米，美的置业占有权益面积27.57万平方米。

在规模提升的同时，美的置业2017年末现金及现金等价物猛涨5倍至199.17亿元，截至今年3月底，其现金及现金等价物为157.07亿元，主要包括银行及库存现金。

但现金流充裕的同时，美的置业未偿还借款总额(包括银行及其他借款和公司债券)也在增加。截至今年3月底，该公司未偿还借款总额增至435.79亿元，其中包括三笔总额为35亿元的公司债券，债券平均票息率为4.54%。

截至2018年3月31日，美的置业未偿还的信托融资及其他融资安排总额为150.56亿元，占借款总额的34.5%;此外，其银行及其他借款共计212.57亿元，须于两年内偿还。

值得注意的是，美的置业于招股书中，经常提及“智慧家居”字眼。

其表示，2018年末，预期大部分预售的住宅开发项目将配置智慧家居解决方案。曾有市场人士分析，美的置业在三线城市最有效的一张牌，就是建立在“地产+智慧家居”基础上的智能地产。