郴州

郴城小区地下停车位纠纷为何屡见不鲜?点击阅读就明了

2018年06月14日来源:今日郴州本地楼市责任编辑:ouhuizhen

2017年12月7日,郴州市人民政府办公室公布了《郴州市市城市规划区地下停车位建设利用管理办法(试行)》(以下简称《办法》)。

《办法》第五章“销售和租赁管理”第二十五条明文规定:“建筑区划内规划建设地下停车位实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护。国家出资建设的地下停车位属于国家所有。医疗、卫生、文化、体育、教育、政务服务等公共服务设施配建的停车位不得出售、附赠。”

第二十六条规定:“商品房地下停车位销售的条件及办理程序,参照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行,并附城乡规划部门核准的地下室平面布置图和人防部门批准的人防工程平战转换方案。”

至此,地下停车位的产权问题得到明确界定:谁投资谁所有谁受益谁维护。然而,在现实生活中,这个问题却没有这么容易得到解决。苏仙公安分局白鹿洞派出所副所长卜刚介绍,2014年以来,仅白鹿洞派出所就因地下停车位销售、租赁引发的各种治安纠纷,出警400多次。今年5月,因地下停车位租赁价格引发堵门,影响单位秩序,该所依法行政拘留1人,训诫5人。据记者调查,市中心城区范围内30多个小区(楼盘),不同程度地发生了地下停车位争议和各种纠纷。

为什么地下停车位引发了井喷式矛盾爆发?矛盾双方的焦点究竟在哪里?如何调处?

焦点一:地下停车位归属

郴州市物业服务行业协会专职秘书长、郴州市物业行业矛盾纠纷调处中心主任邓学军介绍,地下停车位的争议主要是从2014年爆发。在此之前,中心城区商品房地下停车位建得比较少,收费标准实行政府指导价,每个每月150至190元,大家普遍能够接受,没有引发地下停车位产权和租赁价格之争。2014年以后,随着地下停车位租赁价格实行市场调节价,我市中心城区地下停车位租赁价格每个每月涨至200元至600元不等,涨幅较大。从此,地下停车位的产权之争与价格问题,成了业主与开发商之间无法绕开的矛盾焦点。

邓学军的介绍与卜刚的执法经历互相印证。卜刚介绍,在《办法》出台之前,他们出警,有很大一部分是因为地下停车位的产权不明引发争议,导致治安事件。有些业主不理解,认为小区的地下停车位属于公共配套设施建设,理应归全体业主无偿使用。这个文件出台之后,地下停车位的产权得到明确界定,他们出警就转化为因为地下停车位租赁价格引发的治安纠纷。

郴州市房产管理局物业管理科科长曹毅进一步介绍,《办法》出台后,宣传力度不够,产生了一些争论,现在已经很明确了。他同时介绍,根据《物权法》,地面上的停车位属于小区全体业主共同拥有。这两个概念既不能混淆内涵,也不能扩大外延,必须准确定性定量。

焦点二:小区地下停车位实行市场调节价

《办法》第二十八条规定:“住宅区地下停车位的销售、出租原则上应当首先满足本住宅区业主的需要。”

《办法》第三十四、三十五、三十六、三十七、三十八条,分别规定了地下停车位不动产登记、转让等相关问题。

随着《办法》的出台,从法律上来说,地下停车位的销售、租赁有了制度保障,可以依法办理不动产登记和转让。但在现实生活中,地下停车位的租赁价格问题又成了新的社会矛盾。

市发改委价格调控科负责人介绍,住宅小区的地下停车位租赁价格属于市场调节价,行政部门不能像对待政府定价、政府指导价一样,强行规定。在中心城区爆发的地下停车位租赁价格之争中,调控科工作人员参与了调解。他们建议收取每个每月200至300元左右的租赁费。

2014年5月5日,原郴州市物价局下发了《郴州市城区机动车停放服务收费管理实施细则》。《细则》第六条规定:“商业场所、商业投资建设的专业停车场等实行市场调节价;已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由业主大会或业主代表大会决定,未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费由停车服务管理方与入住业主参照本细则协商决定或在物业合同中约定。”

至此,《办法》与《细则》两个文件对小区地下停车位租赁价格进行了明确界定:实行市场调节价,应当结合城市经济发展水平、居民收入水平、成本利润等因素合理确定。

焦点三:地下停车位租赁费收取多少算合理

记者调查得知,小区地下停车位收取了两笔费用。第一笔是物业公司收取的地下停车位管理服务费用,每月50至60元不等,用于地下停车场的照明、保安、秩序维护、保洁等支出。第二笔是开发商收取的租赁费(有的由物业代收),每个每月200元至600元不等。

对于物业公司收取的地下停车场管理服务费用,业主普遍能够接受,因为这是刚性支出。争议最大的、引发矛盾最多的是开发商收取的地下停车位租赁费,大家普遍认为太贵了。

市民李先生介绍,我市上班一族大部分人每月工资只有2000至4000元,如果每月地下停车位租赁就收取500至600元,大家肯定吃不消。

市民张女士介绍,深圳、长沙大部分小区的地下停车位每月也只收取200元左右的地下停车费,郴州不可能大幅超过深圳、长沙。

建筑行业业内人士告诉记者,我市中心城区地下停车位造价均价在2000至3000元/平方米。有些设有负二、负三楼的,造价高一点,可能达到3500至4000元/平方米。一个车位占地12至16平方米,本身造价在4万元左右。但地下车位立柱多转角多通道多,公摊面积几乎在车位本身面积一倍以上。考虑这些因素,中心城区地下停车位的综合造价在4万元至8万元之间。

由此,业主建议,针对不同的小区,可以由物价、住建、房产、街道、社区、业主委员会、开发商、物业公司共同召集各方代表人士,公开公正公平地实施价格核算与听证。在业主与开发商的经济利益之间积极调解,达成双方都能接受的合理价格。

市民王先生指出,当前,业主与开发商因地下停车位租赁价格出现激烈争议,关键是没有一个协商的平台,没有一个公正合理的中立机构居中调解。虽然根据相关法律法规规定,业主委员会可以代表广大业主与开发商协调,但我市很多中心城区的住宅小区都没有成立业主委员会,无法履职。有些成立了业主委员会的小区,因为公信力不够,在代表业主协调时,很难取得业主的信任。王先生建议,在市场调节机制失灵、双方协商很难一致的时候,政府职能部门、基层组织应该站出来居中调解。

焦点四:治本之策是地下停车位应与商品房同步销售同步公布租赁价格

在中心城区,记者了解到,也有部分楼盘,为了避免地下停车位租赁价格的争端,在销售商品房时,大力促销甚至捆绑销售地下停车位,同时同步公布了地下停车位的租赁价格,有效避免了日后的买卖和租赁纠纷。

其实,《办法》第二十七条对此也有明确规定:“住宅小区地下停车位应当与商品房同步出价销售。新建商品房销售时,应当在《商品房买卖合同》中明示地下停车位销售、租赁价格。地下停车位销售和租赁价格应当结合城市经济发展水平、居民收入水平、成本利润等因素合理确定。购房人可以自行选择购买或租赁的方式取得地下停车位的所有权或使用权。建设单位不得只售不租。”

对照《办法》,市民刘先生认为,如果有关职能部门能够严格按照《办法》规定监督执行到位,则可以有效避免如今很多楼盘因“打死狗再论价”引发的纠纷。

有法可依,有法必依,是社会治理的前提保障。在寻求办法妥善解决现有小区纠纷的同时,严格执行《办法》的有关规定,才是杜绝此类纠纷继续产生和蔓延的治本之策。

社会服务不能缺失

陈晨/文

因为缺少沟通的平台,市中心城区地下停车位租赁价格问题,成了一个共性问题。

从问题的性质来看,是一个经济纠纷。但联系起来看,也是一个社会稳定问题,民生问题。市中心城区30多个楼盘牵涉其中,影响面不可谓不大。

业主与开发商,因为双方都是利益当事人,对立的双方、有利益交集的双方来协商,难度肯定很大。怎么解决这个问题呢?笔者认为应该引入第三方居中调解,就像当年我市处理医闹纠纷一样,成立医疗纠纷调解中心,由这个独立的第三方来调解。

那么,谁来主持成立第三方呢?第三方如何构成呢?笔者认为基层政府和职能部门在这一块,应该有所作为。可以运用网格化管理组织,在小区内成立地下停车位专项协调小组,协调小组吸纳小区内有公信力的党员干部、社会贤达参与,并邀请物价、住建、房产、社会评估公司参与,通过调解化解问题。只有这样,才能把矛盾化解在基层。只有如此,才能平衡好各方利益诉求,实现相对公平。只有不厌其烦地一个小区一个小区地谈,才能针对不同的利益主体,不同的开发建设成本,逐一理清这些麻烦。

民生无小事。在群众最需要的时候,尤其是社会和市场机制无法自行调节的时候,有关政府职能部门,应该不怕麻烦,挺身而出。

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