福州117亿拍地大战 房企热抢下的二线楼市空间

限购、限贷、限地价……尽管调控政策一波接一波出台，但开发商的拿地“热情”并未因此浇灭。

11月21日，福州土地市场一口气连推15宗土地，包括9宗纯宅地及商住地，6宗停车场用地，出让总面积达530亩(商住地块437亩)，总起拍价为80.85亿。

在僧多粥少的情况下，无论是商住地还是停车场用地无一例外都引发了激烈争夺，最终被一扫而空。

优先出让的9宗涉宅用地，无疑是此次土拍中的最大亮点。

历经近2鏖战，9宗涉宅用地最终金辉、中海、万科、福晟、世茂、建发六大房企瓜分，总成交金额超过117亿元。

据悉，此次拍地因实施限地价而全部低溢价成交，同时亦新增了竞无偿提供住宅建筑面积的方式。

记者了解到，剔除了无偿配建面积外，9宗土地可售面积楼面价超过2万/平，且有四宗地突破“3字”头，最高达到了35121元/平。

不过，对于此次成交价，福州立丹行市场经理程华成认为是在意料之中。

他表示，在土地供应紧张、市场成交旺盛、开发商买地迫切等多重影响下，土地引发争抢无可避免，地价创新高也是可以理解的。

117亿榕城大战

为避免的出现，福州此次土地出让首次采用了限地价、竞无偿提供住宅建筑面积方式，即地块设定最高限制价格(溢价率上限设定不超过50%，含50%);当报价达到最高限价后，竞买方式转为竞无偿提供住宅建筑面积，每次最低竞价阶梯为无偿提供住宅建筑面积450平方米(户型面积比例为5套90平方米或6套75平方米)，竞无偿提供住宅建筑面积必须是450平方米的整数倍。

与此同时，还首次规定了地块的竣工时间，拟拍卖宗地开工时间为交地后一年内，竣工时间按照建筑限高确定，建筑限高小于等于50米的，开工后两年内应竣工;建筑限高小于等于80米的，开工后两年半内应竣工;建筑限高大于80米的，开工后三年内应竣工。

公告还要求，采用建筑工业化方式建造的比例应达到总建筑面积的20%以上(预制率不低于20%)。

严厉的出让条件吓退了不少中小开发商，本次拍卖就成了实力开发商的竞技场。

现场报道称，9宗涉宅地共吸引了包括三盛、恒大、泰禾、万科、名城、保利、阳光城、金辉、华润、世茂、福晟、中海在内的26家开发商参与争夺。

从竞价过程不难看出，每家开发商拿地欲望都异常强烈，9宗涉宅地中有8宗地块达到“限价标准”，进入竞无偿配建住宅环节。

在这场异常激烈的战争中，金辉、福晟、万科成为了最大赢家，各自收获了两个战利品。

位于鼓楼区的义井旧屋区改造项目的两宗纯宅地是本场土拍的重头戏，这是鼓楼区硕果仅存的待开发住宅地块，面积大、位置优秀且配套完善，两宗地最后被金辉先后收入囊中。

金辉先以联合体姿态以42.765亿竞得义井旧屋区2016-15号地块，并无偿提供商品住宅11250平方米，可售面积楼面价31662元/平。接着又独自以7.97亿竞得义井旧屋区2016-21号地块，并无偿提供商品住宅1800平方米，可售面积楼面价31111元/平。

唯一一宗没有进入竞无偿配建住宅的2016-17号杨桥新村旧改二期地块被万科竞得，成交价6.53亿，可售面积参考楼面价33850元/平。同时，万科还以6.91亿竞得2016-22号奥体3#地块，并无偿提供商品住宅4500平方米，可售面积楼面价22768元/平。

另一位大赢家福晟地产先以9.61亿竞得2016-18号建平新居地块，并无偿提供商品住宅17100平方米，可售面积楼面价24632元/平，接着又以8.68亿竞得2016-20号原霞镜新城地块，并无偿提供商品住宅10800平方米，可售面积楼面价24770元/平。

成交楼面价最高的2016-23号原立洲弹簧厂改造地块，经过27轮竞拍后，被建发地产以3.35亿竞得，并无偿提供商品住宅4950平方米，可售面积楼面价35121元/平。

此外，世茂地产经59轮以8.9亿元竞得2016-19号李厝山地块，并无偿提供商品住宅20250平方米，可售面积楼面价23056元/平;中海地产经93轮以22.39亿竞得2016-16号连潘棚户区A-09地块，并无偿提供商品住宅36450平方米，可售面积楼面价29989元/平。

强二线楼市空间

尽管限贷限购、限地价等各项严厉调控政策相继出台，但从上述成交效果来看，福州楼市发展商入市热情依然高涨。

在设定最高限价前提下，9宗涉宅地溢价率都没有超过50%，且新增了竞无偿提供住宅建筑面积的方式。

不过，据了解，剔除了无偿配建面积后，上述9宗涉宅地可售面积楼面价超过2万/平，且有四宗地突破3万，最高达到了35121元/平方米。

对此，福州立丹行市场经理程华成认为是在意料之中，因为福州市场的基本面是非常健康的，虽然现阶段受限购限贷影响，导致成交量出现一定下滑，但成交价格却是一直往上涨。

数据显示，过去10月，福州五行政区住宅签约套数仅报出1384套，环比降幅为60.38%。闽侯住宅签约套数报出1944套，环比增幅为41.89%。

国家统计局数据亦显示，福州全市10月份房价环比涨幅为2.6%，位于全国第八，实现连涨17个月，同比涨幅达到29.1%，位居全国前十。

“从存量角度上看，从2015年到现在福州的供应都非常少，目前福州市区(除闽侯外)普通商品房去化周期只有六个月。”程华成介绍，福州每年住宅消化量是250-300万平方米，但土地供应只有200万平方米左右，所以供求关系是比较紧张的，这对于开发商来说是比较好的态势。

程华成进一步指出，最近几年，福州土地出让基本是靠旧改，但众所周知，旧改拆迁进度是非常慢的，加上福州的地势是河谷地势，向外扩的机会比较少，这也直接导致了土地供应跟不上需求。

因此，相较于推地，福州土地市场未来平稳更多维系于征地计划能否顺利开展。

最新消息显示，福州国土局于11月14日下发征地告知书，拟征收仓山区、晋安区共计20.2437公顷土地(约303.655亩)，共涉及14个村镇，包含东部新城商务办公区纵三路延伸线道路建设等六大城建项目。

其中，有一个细节值得关注，东部新城商务办公区纵三路延伸线、横一路延伸线道路工程可行性研究报告早在2015年8月25日已经获福州市发改委批复。

也就是说，从获得批复到正式启动，东部新城商务办公区已经超过一年，加上征地拆迁过程的不确定性，一块净地的入市将至少也是在三年之后。