2018年楼市调控怎么走,看这篇就够了！

12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出，2018年稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长;加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2018年楼市将会发生哪些变化，房地产调控会在哪些方面发力?

把握政策路线：调控不动摇、不放松

从中央工作会议的精神来看，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是明年楼市调控的重要看点。

12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，首提县城楼市去库存，强调：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”

谈及明年的楼市调控，王蒙徽强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

该提法为何此时出现?又将对全国楼市带来什么影响?

看点一：房地产调控中央与地方的边界

如何理解“分清中央和地方事权”，这将把握政策调控的主要方向和主要矛盾。

房地产业关系到国计民生,拉动性极强,关系经济增长及金融安全乃至社会稳定,中央对房地产能否健康持续发展格外关注。

但同时,房地产是个地方性产业,地方政府对房地产健康发展与否影响极大。地方政府应是调控的责任主体,但迫于财政收入与GDP发展等压力,有土地收入最大化的倾向,这就与中央稳定地价、房价的调控目的直接冲突;而且地方领导核心考核目标并没有和房地产调控目标紧密挂钩,所以地方调控政策往往时机滞后且力度有限,经常是中央发话督导后才出台实质性措施,调控效果难免不太理想。

概括来说，房地产调控中的中央事权就是要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以及完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。明年楼市调控中央事权的一大发力方向就是住房租赁市场的建设。

楼市调控中的地方事权，则主要是指加大各地房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。这一点已经在今年的楼市调控中表现的淋漓尽致。明年则会在这方面给予进一步优化，提升楼市调控综合政策的有效性和精准性。

看点二：实施差异化调控

通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，今年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比零增长，深圳房价环比下跌;到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。

住建部部长王蒙徽表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段。据中原地产统计，今年超过50多个城市加入了限购限贷阵营，部分城市政策甚至经历了多轮升级。

以北京为例，当前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%;二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%;贷款最长期限25年。同时，首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房则为1.2倍，限购限贷政策可谓全国最严。

楼市平衡发展的调控目标不会变。北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，只有落实因城施策的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。

看点三：住房租赁进一步落实

当前房地产调控思路已发生重大转变，去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。因此2018年租赁住房制度将进一步做实。

中泰证券指出，对于租赁住房制度，明年将选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，这些城市总体住宅供地面积有望提升。随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。

天风证券表示，通过研究日本(大东建托)和美国的大型租赁企业(EQR)的商业模式，认为租赁将是新周期里面的新红利，租赁可以解决社会主要矛盾。租购同权的大方向将是地产管理的新方向，租赁政策将持续友好，未来更多的政策支持将促进专业化和大型化的租赁企业发展。

看点四：房贷或出现结构性优化

房贷政策(主要是限贷)的调整则是2017年楼市调控的主要措施之一。可以预计，2018年的房贷政策并不会比今年放松多少，但有保有压的趋势会更加明显。

今年3月份，央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策组成部分，合理配搭使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等，适度调整辖区内房贷政策。此外，央行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。

各地迅速落实政策要求，房贷开始收紧。数据显示，到今年11月份，在全国35个城市533家银行中，有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较前月新增14家银行分(支)行。停贷银行数量占比达10.5%，较年初上升近9个百分点。北京、深圳、广州等一线城市银行房贷压力更大，深圳暂停放贷银行数量居首，上海较为稳定，额度紧张成为年底部分银行暂停放贷的主要原因。

预计，明年房贷会出现结构性的优化，比如首套刚需、改善需求的房贷将会受到支持，各种放贷指标会有所优化。同时，对于投机投资性住房的房贷需求会限制的更紧。

看点五：中央首提县城去库存

与此同时，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

中国社科院财经战略研究院发布的《中国县域经济报告(2017)》中指出，房地产库存高居不下，时刻威胁着县域经济的稳定健康发展，房地产去库存成为县域经济面临的紧迫任务之一。

“县城去库存概念是一个重要内容。”严跃进将楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年，则迎来县域去库存的阶段。

国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大，严跃进称，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

看点六：龙头房企一二线城市抢夺地盘

11月以来，一二线楼市的成交量正在复苏。中金公司数据显示，11月一二线城市销售面积同比增速录得7%，为年内首次正增长。中金公司预计，到2018年一季度，一二线城市销售增速将超过10%。

面临结构性机会，同时也意味着竞争扩大，程度更激烈。最新业绩数据显示，主要项目位于一二线城市的融创中国、新城控股、中国金茂11月合约销售额分别同比增长132%、75.1%及79%，均创下年内销售新高。截至目前，保利地产在广州单城销售已超300亿，万科在深圳单城销售也超过了300亿。

“2018年行业前十的销售额门槛预计要超过2000亿，不达到一个可观的规模意味着要出局”，西南证券指出。2017年，以中国恒大、融创中国为代表的部分香港内房股涨幅空前;随着近期基本面向好，11月底以来万科、保利、招商蛇口等A股房企股价也出现上扬。

兴业证券等指出，2018年，受益于基本面转好，重仓于一二线城市的开发商也将受益。

中金公司判断，H股方面，此前被低估的中国海外发展、龙湖地产和富力地产等大盘和中盘股将受益;A股中，受益标的则有万科A、保利地产、招商蛇口等龙头白马股。这些房企均主要布局于一二线城市。

此外，部分依靠拿地快速扩张的二线房企如金科、泰禾、阳光城、旭辉等，同样受到市场关注。上述房企均采取快速拿地扩张的策略。数据显示，今年1-10月，销售额分别位列第21、25、31位的阳光城、泰禾、金科三家房企，拿地金额却分别位列第7、16、17位，拿地节奏显著快于其他房企。

其中，泰禾是通过收购兼并拿地的典型。据统计，泰禾今年1-10月共发起45起收并购事项，耗资总计约492亿元。远远超过其去年16个收并购项目的纪录。

“目前，一线超大型房企地位基本巩固，而行业第二梯队排位尚未确定”，国泰君安认为，随着二线城市基本面改善，部分城市布局合理、融资空间较高的二线龙头有望凭借优质土储驱动增长，实现弯道加速。

不过也有观点强调，并非所有房企都能在此轮行情中受益。兴业研究指出，随着高杠杆扩张走向尽头，部分开发规模过小的房企，尤其是此前曾高杠杆扩张的区域房企明年现金流压力将上行，存在偿债风险。