项目导购播报

从3月26日到3月28日，短短72个里，深圳连放两个“大招”，对未来楼市走向将产生深远影响。

第一个大招，是“棚改新政”。

3月26日中午，深圳市住建局在其官网公布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》，并公开征求社会各界的意见。

根据“征求意见稿”，深圳棚改的范围有望扩大，以下两类情况可以列入棚改：

第一，使用20年以上的老旧小区，而且符合下列条件之一：

1，存在住房质量、消防等安全隐患;

2，使用功能不齐全;

3，配套设施不完善。

第二，使用年限不足20年，但符合危房D级条件的住宅区，经过批准可以纳入棚改。

所谓“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(如无集中供水、无分户厨卫等);“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。棚改的主要方式是拆除重建。

而之前的棚改，主要针对“存在住房质量、消防等安全隐患”的房屋。

这项棚改新政的第二大看点是：棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

也就是说，棚改不产生增量的“普通商品住宅”。

对于原住户来说，可以获得货币补偿，也可以按照“产权调换”的方式，获得新建住房。方式是按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1:1.2的比例置换;每个住户还可以增购10平米以内的面积，价格按照“同项目的货币补偿标准”计算。

3月28日傍晚，一份《中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局与深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》文件照片(见下图)流出，宣告传说中的“三价合一”终于降临深圳。

3月29日，深圳当地媒体证实了这个消息。

所谓“三价合一”，是针对二手房交易来说的。在二手房交易里，每套房屋都有多个“价格”：

1、实际成交价。比如甲买乙的一套房子，双方谈定的真实价格是1000万元。

2、网签价格。这是甲乙双方报备给政府部门的价格，如果有可能，尽量报得很低，但政府设置有“计税评估价”，防止偷漏税。所以，网签合同上的“成交价”一般按照“计税评估价”填写，价格一般是真实价格的7成左右。700万元。

3、计税评估价。这套房子是700万元。

4、银行贷款评估价。一般来说，银行会按照实际成交价给出评估价，但如果客户要求，加上银行内部配合，就可能高填到1200万。这样，如果首付3成、贷款7成，则上述这套房子可以贷款840万。于是购房者的首付比例就实际降低到了16%。

根据最新发布的文件，银行贷款的时候应该按照“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。

那么，上述这套房子如果“网签备案价”按照700万填写，则银行最多只能按照700万来贷款，7成贷款就是490万，则购房者就必须支付51%的首付款，相当于3成首付变成了5成首付。

如果购房者希望按照1000万的真实成交价贷款，当然可以。但必须在网签的时候填写“1000万”的真实成交价，这样就要多交几万元的税款。

反正“三价合一”之后，购买二手房的人要么多交税，要么被迫提高首付比例，二者必居其一。至于做高银行评估价，最终降低购房首付，难度会非常大。

那么这两项楼市新政的影响将是什么呢?

棚改新政的影响是：

第一，这意味着深圳楼市“拆旧建新”的效率将大大提高。严格地说，深圳符合传统棚改条件的楼盘不多，只能走“城市更新”。城市更新更偏重于“谈判机制”，所以容易产生钉子户，而且很难解决。至于“棚改”就带有紧急性、公益性，处理钉子户的空间增大，旧改效率可以大大提升。

第二，深圳中心城区将诞生大量的人才房、政策保障性住房，可以解决医生护士、教师、政府雇员、企业技术人才等阶层的住房难题，提高城市竞争力，让政府调控能力大幅提升。

第三，这意味着深圳可售普通商品住宅的比例、增量也将有所减少，普通商品房的性进一步提高。此外，深圳城市建筑密度也将显著提升。

至于二手房的“三价合一”，主要是为了控制二手房价，在这个领域降低杠杆率，控制风险。

深圳是上一波房价大涨的领头羊，目前房价平稳了两年，近期有“蠢蠢欲动”的迹象，尤其是二手房交易中比较明显。

试想：深圳每年新增户籍人口50到60万人，此外深圳每年还有10万人年满18岁，也就是说深圳每年新增60到70万张“房票”。即便按照3张房票产生一个实际购房需求计算，每年新增购房需求也将达到20万套以上。但深圳每年新增的可售普通商品住宅，只有5到6万套而已。

2017年全年，深圳没有转让一块“可售普通商品住宅”用地。这在全国地级以上城市里，恐怕都是唯一的。

这两天，华侨城的一个产权50年的“产业研发+宿舍”楼盘拿到了预售证(需要以公司名义购买)，它传递的信息让很多人感到震撼。这个盘的1到27楼是“产业研发用房”，37楼以上是“宿舍”(注意，不是住宅，也不是公寓)，“宿舍”的预售单价在10万左右，而实际每套的套内面积不到建筑面积的一半(大约40%)。也就是说，这个产权只有50年的宿舍，套内面积每平米售价已经逼近25万元!

深圳是当今中国人口增长最快的城市(每年净增60万人)，深圳还是当今中国住宅用地最的城市，同时还是经济最活跃的城市。在这种情况下，控制房价的难度极大。

三价合一就是在这种背景下出台的。预计今年深圳还将有其他调控措施出台，比如可能会再次显著提高房屋交易的“计税评估价”。否则，深圳房价随时有再次飙升的危险!

那么“三价合一”会导致深圳二手房价格大幅下跌吗?这个恐怕也很难，但短期内造成二手房成交清淡是完全可能的。

估计未来会有更多城市推出“三价合一”。