买二手房无法过户的16种情况

过户是买房最后关键一步，产权过完户房子才是你的，之前从法律上讲，房子还是卖家的。那什么情况下房子没办法过户呢?采取什么手段规避风险呢?小编这就带大家看看买房无法过户的16种情况。

一、卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

建议：

没有房产证坚决不能买，说的再好听也不行。除非产权将来可以办下来，你低价买买还可以，最好是以租代购，等房产证办下来，再用租金抵扣购房款。

二、卖房未经其他产权人同意出售的房产

如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。

过户时必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。

建议：

遇到共有人未书面同意出售的房屋很麻烦，之后一旦人家不承认要违约，你也只能自认倒霉。所以，签订合同前一定要查验产权证，要求产证上的所有产权人到场才能签订合同。

三、被有关部门查封的房产

买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。

房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。原因可能是房价大涨，卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封房产，使交易被迫中止。也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但根据规定和家人共有，共有人提起诉讼，查封了房产......类似的原因很多，买家常常防不胜防。

如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

建议：

签订二手房买卖协议前，和业主一起到房地产交易中心做产权调查，确认房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查，且提前在合同中约定有关违约责任。如果是合同签订之后遇到房子被查封，买房可以无责解约。

四、未解除抵押的房产

现在房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房，产证不在房主手里，在银行手里。根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。

所以，购买此类房子，买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押。

建议：

买房签合同之前一定要做产权调查，如果房子是抵押房产，要在合同中明确注明：因房产抵押等限制无法过户的，要求房东承担违约责任。

五、产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

建议：

在看房时，就产证房屋是否存在违建。并在签订合同时明确违约责任，如果因为隐瞒违建导致无法过户，房东必须赔偿相应损失。如果不慎买到违建二手房，又没有在合同中明确责任，整改只能由买家承担。

六、正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

除上述情况下之外，导致过户失败的原因还有很多，包括但不仅限于：

集体所有土地开发的房产

伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋

卖房是无民事行为能力人(精神病患者，未成年人)

拖欠相关税费的房产

未上市的“央产房”

业主死亡，未完成继承手续的房产

业主离婚未办理析产登记的房产

政策变动突然失去购房资格

未满5年的经济适用房、集资房

未满3年的动迁房：可以交易，不能过户

小编叨叨：

从签订合同到过户，一般需要1-3个月的时间。如果在过户前直接将房款支付给卖家，一旦过户出现问题，能够追回尾款就是未知数。所以建议购房做资金监管，通过银行的专用账户进行资金冻结，在规定期限内完成过户，资金划转到卖家账户中，否则划转到购房者账户，以此来规避购房风险。