美元持续走强，房价到底会怎么走?

　　近几个月，美联储持续加息，收割着全球的羊毛。那么，美元持续走强，对中国楼市有何影响？房价会下跌吗?不管你近期有无买房的打算，也不管你有不有房，希望看看我们的观点。

　　美元走强，人民币下跌，意味着借了美元债的开发商要还的债更多了。那会出现疯狂打折促销的局面吗?11月第一天，消息面又有开发商宣告债务违约了，旭辉控股暂停支付境外融资所有的应付本金和利息债券继续停牌，上坤地产也因为未能豁免或延长强制赎回导致票据违约了。就在前几天，阳光城子公司在香港被清算。大家应该还没有忘记从去年九月份开始，多家头部房企相继爆雷的至暗时刻吧。恒大、富力、华夏幸福、佳兆业、花样年、世茂等公司陆续宣布还不上钱，美元债从昔日的“救命稻草”成为压倒房企的最后一根稻草。

　　今年以来，美联储强势加息不断，美元大幅度走强。去年年底人民币兑换美元汇率6.3:1，但是现在要7.32:1了。仅仅一年，美元兑人民币的升值超过了14%，这也让借了美元债的开发商凭空要多还14%的债务，可谓是雪上加霜。去年年底，地产美元债存量规模是2049亿美元，折合人民币将近1.3万亿，占到中资美元债总量的21.49%。这个债务到了现在差不多又增加了2100亿了。

　　再来看今年前三个季度，美元债市场累计有39家企业出现违约。比去年同期增加了24家，这其中基本上都是房地产开发商。第四季度，美元债到期规模还将增加116亿，很多美元债的利息也高达15%-20%，相信还有开发商还不上钱，还会有更多的开发商搞打折促销力争回款。

　　黄奇帆先生曾说过，今后十几年中国的房企数量会减少2/3以上，高负债的情况会发生根本性的改变。那短期看呢，房地产已经变天了，正在深度调整分化的阶段，拐点非常明显，今后的房子整体上是不缺。长期来看，人口、资源都会向重点区域聚集，局部的市场房子的需求还是很旺盛的，房地产还是有价值的。

　　那未来五到十年楼市会变成什么样子呢?在今年的重大会议中给出了明确的方向，一是坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这是要保障大部分老百姓住有所居。二是要推进住房高质量发展，增进民生福祉，提高人民生活品质。好房子仍然具备比较高的价值。

　　对于未来的房地产发展趋势，一是市场回稳乐观要看到2023年二季度，保守估计可能还要一到两年。另一个是开发商的格局变化，关键还要看他们能否成功翻越“三座大山”，也就是债务山、产品山和营销山，否则，房价仍然有下探的空间。建议最近想买房的朋友，楼盘君建议您要趁开发商打折抄底，否则谨慎出手。