再迎利好! 住房信贷政策或将再放松 房企资金有望加速“回血”

央行和银保监会下发房地产金融16条措施后，房地产行业再迎利好。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》旨在明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。同时，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

《通知》共涉及12条措施，包括对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。

明确资金用途，禁止购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。对于此次保函置换预售监管资金有关工作部署，《通知》强调，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

同时，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

《通知》明确，监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。

此外，《通知》对商业银行开具保函提出明确条件限制，评级低或资产规模小的银行不得开展业务，不得给有关联的房地产企业出具保函等，同时明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险。

本次三部门出台的政策是从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付。

此次政策出台后，各地有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥效果。

在全面落实保交楼政策底线的情况下，购房者缺失的信心也有望修复，潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐渐回归稳定，但即使在复苏之后，新房销售也可能会稳定在比疫情前低得多的水平上。

与此同时，也需对未来市场的恢复保持一份冷静。由于政策落地尚需时日，市场的全面企稳和回暖除了房企债务压力的缓解，还需要更多的外部环境改善，如疫情冲击的真正消退、经济更强有力的复苏和居民购买力的恢复。