房产时评：后疫情时代，郴州楼市回暖了吗?！

从郴州房地产市场现象来看，很多楼盘售楼处都是热闹非常，不管实际成交数据如何，但是热度是有所回暖。从郴州市住建局了解到销售网签数据：2023年1月住宅网签共824套，总金额565033093元，总面积99002㎡。环比2022年12月住宅731套，上升13%。2023年1月别墅网签共6套，总金额10198970元，总面积1106㎡。环比2022年12月别墅10套，下降40%。2023年1月商业(商业+公寓)网签共99套，总金额92755376元，总面积7295㎡。环比2022年12月商业120套，下降18 %。从销售数据来看，住宅成交量有所上升，别墅和商业环比下跌。

 湖南建工·东玺台效果图

疫情后，郴州房地产网络搜索热度增加，售楼处看房人数增加。似乎楼市回暖了，但数据表明，完全回暖还需要一个逐渐恢复的过程。毕竟疫情这三年，很多人春节都没有返乡过年。趁着今年放开，必然会有大量的返乡人员，而打工人集中的一二线城市的人反而就减少了，找房热度降低也是情理之中的事情。

今年春节在一月份，楼市在这个春节期间出现回暖也是情理之中的事情。

一是大疫三年，很多被压制的住房需求未被释放出来，在放开之后，这部分需求必然会重新被点燃;

二是去年下半年以来，有关楼市的刺激政策是接踵而至，目前的房贷利率也是降至了冰点，也有利于刺激的住房消费;

三是房子对于国人来说不仅仅是居住的问题，还是涉及到方方面面的问题。所以一直以来，在大城市打工的年轻人，也有一个返乡置业的愿望。

在这样的背景之下，要是楼市还没有点反弹，那房地产真是没戏了。从郴州楼市具体的成交数据来看，这个春节的反弹力度毕竟不大。网络搜索热度增加，售楼处看房人数增加是事实。不妨有持币观望的因素存在。不管反弹力度有多大，终究还是一个小反弹，权且当做楼市回暖的一个信号也不为过。

近日，某些郴州楼盘房价有所微调，比如：众联•璀熙府、自2023年2月13日零时起，收回"9栋新品"的额外折扣;政策回收后，在目前底价基础上约调价200元/㎡，五岭庆园自2023年2月10日24时起，所有未售房源价格上涨200元/㎡。还有湖南建工·东玺台、中铁岭南府、碧桂园翘楚堂等项目。在小编看来，房价上调也就是收回以往的额外优惠折扣。不管如何，刚需此时不买房，今后楼市逐渐回暖，购房所花的钱会更多。

对于未来郴州楼市的走势，希望业内人士和购房者参考一下：

一是房价不会出现普遍性上涨的大行情;后疫情时代，老百姓手里缺钱制约房价的上涨。

二是改善型需求将逐渐取代刚需，成为楼市成交的中坚力量;

三是楼市的走势因城市分化的情况会越来越严重;郴州是四线小城市，房价不会出现大起大落。

四是房地产市场由增量市场向存量市场转变，未来更注重住房质量而不是数量。

五是随着国家以经济发展为中心，近期以提振经济为目标，郴州有可能逐渐取消限购，但“房住不炒”是中国房地产发展的基调，房子的金融属性在三四线小城市难以得到回归。把房地产拉回居住属性上来，解决居住问题首先是刚需，其次才是改善型的需求。

这些观点也是基于本人多年的房地产经验总结得出的。虽然2022年，郴州经济增速全省排第一，但是目前郴州人口增长放缓、且慢慢进入老龄化社会，经济当量在湖南排第六，难以跻身省级区域中心城市，这是郴州房地产中长期发展最大的利空因素，人口和经济指标，是最大的利空因素不是改变其他变量可以逆转，毕竟没有人口红利和强劲的经济指标，郴州房地产发展同时也会受到制约。

五岭庆园效果图

对于郴州房地产市场来说，大家关心的终极问题还是房价的走势。郴州城镇化放缓及人口红利的逐渐消失、供应不断的增加，房价继续上涨的基础将逐渐消失，房价整体难涨。近几年内，郴州房价大幅度上涨几乎不可能。但在短期内，房价收回优惠折扣和小幅度回调是必然，因此，刚需和改善性购房者，看准时机下手上车。